|
|
|
Ustka apartamenty
Apartamenty nad morzem na wynajem jako źródło stałego dochodu
Poprawny wybór inwestycji to duże prawdopodobieństwo dochodu z tej inwestycji na starość. Wiele osób mających środki finansowe przemyśliwuje jak je pomnożyć. Dla niektórych ma to być lokata o krótkim horyzoncie czasowym, która da pracować pieniądzom w krótkim czasie – na przykład po sprzedaży kamienicy, a przed zaplanowanym kupnem następnej, bądź po sprzedaży akcji i zaplanowanym nabyciem innych aktywów. Wtedy najkorzystniejszym działaniem jest założenie lokaty bankowej na tzw. koncie oszczędzającym, czyli z oprocentowaniem o stałej stopie niezależnie od okresu lokaty. Na takich lokatach można osiągnąć od 3% do nawet 6%. Nie można przy tym zapomnieć, że prawie jedną piątą z dopisanych do stanu konta po okresie lokaty odsetek pochłonie podatek od dochodów kapitałowych. Jeśli mamy wolne środki w dłuższym czasie i chcielibyśmy ulokować je na dłuższy czas – możemy się zastanowić nad zainwestowaniem ich w apartamenty nad morzem z myślą o ich wynajmie. Nie jest to jednak przedsięwzięcie tanie. Apartament w Ustce, to wydatek w firmie deweloperskiej od ośmiu do nawet dwunastu tysięcy złotych za metr kwadratowy. W takiej cenie sprzedaje nowe mieszkania na przykład firma Ustka apartamenty. Małe, dwupokojowe mieszkanie z kącikiem kuchennym i łazienką , o powierzchni około 40m2 to wydatek 320-480tys. złotych. A to dopiero stan deweloperski. W zależności od standardu, w którym zamierzamy mieszkanie urządzić, musimy wydać na to przedsięwzięcie dalsze 40-60tys. zł. Na wtórnym rynku, na przykład na osiedlu „Na Wydmie” w Ustce, można już urządzony pod wynajem apartament nabyć za pięć do sześciu tysięcy złotych za metr kwadratowy. W takim wypadku wydatek wyniesie 200-240tys. złotych. Jeśli chcielibyśmy taki apartament dobrze wynajmować, nie kupujmy mieszkania w budynkach z wielkiej płyty stojących w centralnej części Ustki. Możliwości wynajmu takiego mieszkania będą małe. Należy też zwrócić uwagę na odległość od plaży i otoczenie budynku. Hałaśliwa ulica w pobliżu nie sprzyja wynajmowi. Dlatego też, mimo korzystnego położenia, nie zachwycałbym się apartamentami zbudowanymi w porcie. Jest to wprawdzie lokalizacja z dobrymi perspektywami ale tymczasem mocno hałasują stocznia i port, w których toczy się normalne gospodarcze życie. Kutry wychodzą w morze i wracają z morza wyładowując rybę i ładując lód. Bywa to robione często nocą bądź . To bardzo słychać w ciszy nocy. Tuż obok portu funkcjonuje wydział kadłubów stoczni. W ciągu montażu kadłuba, prostuje się go tłukąc młotami w stalowe blachy. A taki kadłub to potężne pudło rezonansowe, które zwielokrotnia dźwięk. Wróćmy jednak do rentowności naszej inwestycji. W rachunku powinniśmy uwzględnić dwa rodzaje dochodów: - wzrost ceny nieruchomości - zyski z wynajmu Myślę, że nabywając obecnie apartamenty nad morzem nie ma co zakładać wielkiego wzrostu ich wartości. Na pewno nie w krótkim czasie. Można chyba jednak liczyć na utrzymanie realnej wartości w czasie. To już sporo. Policzmy teraz dochody z tej działalności. Dajmy na to, że apartamenty w Ustce uda nam się wynająć w 100% w lipcu i w sierpniu. Przyjmijmy też z rezerwą, że uda się nam je wynająć także przez połowę dni czerwca i w połowie dni maja. Wrzesień i kwiecień – to jedynie 5-6 dni wynajmu. W lutym są szkolne ferie i nad Bałtyk chętnie przyjeżdżają rodziny z dziećmi, które mają problemy z oskrzelami lub tarczycą – możemy przewidzieć znowu 5-6 dni wynajmu. Styczeń, październik i listopad to zwykle okres pusty. Możemy za to założyć noworoczny, 2-3 dniowy pobyt gości z ceną taką, jak w lecie. No właśnie: ile kosztuje wynajem? Są one zależne od miesiąca, w którym przyjeżdżają goście, ilości osób wynajmujących apartament i długości pobytu. Zazwyczaj można liczyć w tzw. wysokim sezonie 220zł/dobę, za czteroosobowy apartament. Druga połowa czerwca i pierwsza połowa września, zaliczamy do tzw. średniego sezonu. Średni sezon to również ulubione przez wszystkich długie weekendy. W ich trakcie otrzymamy 160-180zł/dzień. W pozostałej części roku, czyli w niskim sezonie, uzyskamy już tylko 100-120zł/dzień. Po pomnożeniu ilości dni wynajmu przez ich ceny i zsumowaniu wszystkiego uzyskamy rezultat w postaci przychodu z wynajmu w wysokości ca 22000 zł. Podchodząc do niego z zasadą ostrożności przy oszacowaniu zysków pomniejszmy go o 10%. Przychód, jaki przez rok przyniesie nam wynajem apartamentu nad morzem możemy oszacować na około 20.000 zł. Nie powinniśmy jednak zapomnieć o kosztach. Spróbujmy je policzyć: - opłaty do wspólnoty wraz z kosztami wszystkich mediów – 300zł/m-c, 3,6tys./rok - prąd – 50 zł/m-c, 600zł/rok - telewizja kablowa i Internet – 100 zł/m-c, 1200zł/rok - czystość – 35zł/m-c, 420zł/rok - własna strona internetowa (domena na serwerze u pewnego dostawcy) – 150zł/rok - reklamy w Internecie (bardzo skromnie) – 300zł/rok. Nie uwzględniliśmy sprzątania apartamentu – ale to najczęściej cenniku doliczamy wynajmującym do rachunku. Nie powinniśmy zapominać również o podatku – 8,5% podatku ryczałtowego skalkulowano od przychodów pomniejsza nasz zysk o 1700zł/rok. Wynajem apartamentu nad morzem przyniesie nam rocznie ok. 12tys. zł. dochodu netto. W naszej kalkulacji nie mamy jeszcze ceny naszego uczestnictwa: - np. przy odpowiadaniu na e-maile i rozmowach telefonicznych w sprawie najmu - przy wydawaniu kluczy i odbieraniu apartamentu po wynajmie - przy nadzorowaniu sprzątania i drobnych naprawach - przy własnych przedsięwzięciach marketingowych w Internecie Jest to duży nakład pracy. Nie uwzględniliśmy też wydatków na remonty, które w takim lokalu musimy dokonywać dużo częściej niż w mieszkaniu, w którym sami mieszkamy. Czas na resume. Pięć do sześciu procent rentowności po podatku – to tyle samo lub bardzo niewiele więcej niż na lokacie bankowej. Jeśli więc nie następuje wzrost ceny inwestycji, to apartamenty w Ustce, na wynajem mogą być rentowną inwestycją tylko wtedy, gdy uda się nam przedłużyć ilość dni ich wynajmu ponad 100-105 nocy, które policzyłam w kalkulacji, lub uzyskamy lepszą średnią cenę wynajmu. Bardzo Państwu życzę obydwu rzeczy na raz. Zajmuję się tym już od kilku lat (odnośniki w tym tekście wiodą czytającego do strony internetowej, która prezentuje moje Przypatrzmy się teraz dochodom zyski z tej działalności. Możemy założyć, że apartamenty w Ustce nie będziemy mieli kłopotu z wynajęciem w 100% w przez dwa miesiące w szczycie lata. Przyjmijmy też z rezerwą, że będziemy mogli je wynająć także przez połowę dni czerwca i przez połowę dni maja. Wrzesień i kwiecień – to tylko 5-6 dni wynajmu. W lutym są szkolne ferie i nad morze często przyjeżdżają mamy z dziećmi, które mają problemy z drogami oddechowymi lub tarczycą – możemy założyć dalsze 5-6 dni wynajmu. Styczeń, październik i listopad to zwykle miesiące puste. Możemy za to założyć sylwestrowy, 2-3 dniowy pobyt gości z ceną taką, jak w lecie. No właśnie: jak kształtują się ceny wynajmu? Zależą one od sezonu, ilości osób wynajmujących apartament i długości pobytu. Przeciętnie możemy liczyć w lecie 220zł/dobę, za czteroosobowe mieszkanie. Druga połowa czerwca i pierwsza połowa września, to tzw. średni sezon. Średni sezon to także cenione przez wielu długie weekendy. W ich trakcie uzyskuje się cenę 160-180zł/dobę. Poza tym, czyli w niskim sezonie, uzyskamy już tylko 100-120zł/dobę. Po wykonaniu odpowiednich obliczeń uzyskamy rezultat w postaci przychodu z wynajmu w wysokości ok. 22tys. PLN. Przyjmując go z zasadą ostrożności przy oszacowaniu zysków odejmijmy od tej sumy 10 procent. Przychód, który przez rok przyniesie nam wynajem apartamentu nad morzem możemy oszacować na około 20.000 złotych. Nie powinniśmy w żadnym razie zapomnieć o wydatkach. Spróbujmy je skalkulować: - czynsz we wspólnocie wraz z kosztami wszystkich mediów – 300PLN/miesiąc, 3,6tys./rok - prąd – 50 PLN/miesiąc, 600zł/rok - telewizja satelitarna i dostęp do Internetu – 100 PLN/miesiąc, 1200zł/rok - wydatki na czystość – 35zł/m-c, 420zł/rok - utrzymanie własnej strony internetowej (domena na serwerze u nie najdroższego dostawcy) – 150zł/rok - reklamowanie się w sieci (bardzo skromnie) – 300zł/rok. Są także kosztysprzątania apartamentu – ale to najczęściej cenniku doliczamy wynajmującym do rachunku. Nie zapominamy także o podatku – 8,5% zryczałtowanego podatku skalkulowano od przychodów pomniejsza nasz wynik o 1700zł/rok. Wynajmowany turystom apartament nad morzem da nam w ciągu roku ok. 12tys. zł. czystego zysku. W naszym bilansie nie uwzględniliśmy jeszcze ceny naszego działania: - np. przy odpowiadaniu na e-maile i wynajmie przez telefon - przy przyjmowaniu gości i odbieraniu apartamentu po wynajmie - przy nadzorowaniu sprzątania i częstych naprawach - przy dodatkowo prowadzonej reklamie w Internecie Nie jest to mały wysiłek. Nie policzyliśmy też kosztów remontów, które w takim lokalu powinniśmy przeprowadzać dużo częściej niż w mieszkaniu, w którym sami mieszkamy. Czas na podsumowanie. Pięć do sześciu procent rentowności po podatku – prawie tyle samo uzyskamy na lokacie bankowej. Jeśli więc nie nastąpi wzrost ceny inwestycji, to apartamenty w Ustce, na wynajem będą rentowną inwestycją tylko wtedy, jeżeli uda się nam przedłużyć okres ich wynajmu ponad 100-105 dni, które policzyłam w rachunku, albo uzyskamy wyższą średnią cenę za nocleg. Wynajmującym życzę obu efektów. Wynajmuję apartamenty już od kilku lat (linki w tym artykule kierują Państwa do strony internetowej, która opisuje wynajmowane przeze mnie apartamenty w Ustce. Z tego powodu mam świadomość, że jest to niełatwe.
Właścicielka apartamentów STUDIO w Ustce. |