Inwestycja w apartamenty nad morzem na wynajem

Apartamenty nad morzem na wynajem jako źródło stałego dochodu

Poprawny wybór rodzaju inwestycji dla pieniędzy zarabianych w trakcie pracy zawodowej, to duże prawdopodobieństwo dochodu z tej inwestycji na starość.

Czy apartamenty nad morzem pod wynajem są przyszłościową inwestycją? Policz koszty, przychody i dochód z inwestycji. Wybranie przyszłej inwestycji będzie łatwiejsze.

Wiele osób mających środki finansowe zastanawia się jak je pomnożyć (lub po prostu uchronić przed inflacją). Każdy chciałby, żeby poczyniona lokata miała odpowiednią rentowność i najlepiej, żeby nie ponosić przy tym znacznego ryzyka. Każdy ma swoje zasady, każdy ustawia sobie jakieś priorytety.

Dla niektórych ma to być lokata o krótkim horyzoncie czasowym, która da pracować pieniądzom w krótkim czasie – na przykład po sprzedaży nieruchomości, a przed zaplanowanym kupnem następnej, bądź po sprzedaży akcji i zaplanowanym nabyciem innych aktywów. Wtedy najkorzystniejszym działaniem jest założenie lokaty bankowej na koncie oszczędnościowym, czyli z oprocentowaniem o stałej stopie niezależnie od okresu lokaty. Na takich lokatach można osiągnąć od 3% do nawet 8%. Nie można przy tym zapomnieć, że prawie jedną piątą z dopisanych do stanu konta po okresie lokaty odsetek pochłonie podatek od dochodów kapitałowych.

Jeśli mamy wolne środki w dłuższym czasie i chcielibyśmy ulokować je na dłuższy czas – możemy się zastanowić nad zainwestowaniem ich w apartamenty nad morzem z myślą o ich wynajmie. Nie jest to jednak przedsięwzięcie tanie. Apartament w Ustce, to wydatek w firmie deweloperskiej od ośmiu do nawet dwunastu tysięcy złotych za metr kwadratowy. W takiej cenie sprzedawała kilka lat temu nowe mieszkania firma Ustka apartamenty.  Małe, dwupokojowe mieszkanie z aneksem kuchennym i łazienką , o powierzchni około 40 m2 to wydatek 320-480 tys. złotych. A to dopiero stan deweloperski. W zależności od standardu, w którym zamierzamy mieszkanie urządzić, musimy wydać na to przedsięwzięcie dalsze 40-80 tys. zł. W tej chwili w centrum Ustki nie są sprzedawane nowe mieszkania. Trzeba by się rozejrzeć na rynku wtórnym, a tam rozpiętość cen może być jeszcze większa. Na przykład na osiedlu „Na Wydmie” w Ustce, można już urządzony pod wynajem apartament nabyć za siedem do dziewięciu tysięcy złotych za metr kwadratowy. W takim wypadku wydatek wyniesie 280-360tys. złotych. Jeśli chcielibyśmy taki apartament dobrze wynajmować, nie kupujmy mieszkania w budynkach z wielkiej płyty stojących w centralnej części Ustki. Możliwości wynajmu takiego mieszkania będą mniejsze. Należy też zwrócić uwagę na odległość od plaży i otoczenie budynku. Hałaśliwa ulica w pobliżu nie sprzyja wynajmowi. Początkowo, mimo korzystnego położenia, nie zachwycałem się apartamentami zbudowanymi w porcie. Była to wprawdzie lokalizacja z bardzo dobrymi perspektywami ale  mocno hałasowała stocznia i port, w których toczyło się normalne gospodarcze życie. Kutry wychodzące w morze i wracające z połowu wyładowywały rybę i ładowały lód. Było to robione często nocą. To bardzo słychać w ciszy nocy. Tuż obok portu funkcjonował wydział kadłubów stoczni. W trakcie montażu kadłuba, prostuje się go tłukąc młotami w stalowe blachy. A taki kadłub to potężne pudło rezonansowe, które zwielokrotnia dźwięk. Po kilku latach sytuacja tych apartamentów zmieniła się diametralnie. Coraz mniej kutrów łowi na Bałtyku. Stocznia znacznie zmniejszyła produkcję. Bulwar portowy został przedłużony do portu i do centrum komunikacyjnego przy dworcu kolejowym, co sprawiło, że stał sie on drugim po promenadzie traktem spacerowym w Ustce. Ceny tych apartamentów poszybowały w górę. Wystrzeliły również ceny uzyskiwane za  ich wynajem.

Wróćmy jednak do rentowności naszej inwestycji. W rachunku powinniśmy uwzględnić dwa rodzaje dochodów: - wzrost ceny nieruchomości oraz zyski z wynajmu. Myślę, że nabywając obecnie apartamenty nad morzem nie ma co zakładać wielkiego wzrostu ich wartości. Na pewno nie w krótkim czasie. Można chyba jednak liczyć na utrzymanie realnej wartości w czasie. To już sporo. Policzmy teraz dochody z wynajmu. Dajmy na to, że apartamenty w Ustce uda nam się wynająć w 100% w lipcu i w sierpniu. Przyjmijmy też z rezerwą, że uda się nam je wynająć także przez połowę dni czerwca i 1/3 dni maja i września. Kwiecień i marzec – to jedynie 5-6 dni wynajmu. W lutym są szkolne ferie i nad Bałtyk chętnie przyjeżdżają rodziny z dziećmi, które mają problemy z oskrzelami lub tarczycą – możemy przewidzieć znowu 5-6 dni wynajmu. Styczeń, październik i listopad to zwykle okres pusty. Możemy za to założyć noworoczny, 2-3 dniowy pobyt gości z ceną taką, jak w lecie. No właśnie: ile kosztuje wynajem? Ceny są zależne od miesiąca, w którym przyjeżdżają goście, ilości osób wynajmujących apartament i długości pobytu. Wysoki sezon to lipiec i sierpień - w tym czasie ceny są najwyższe. Drugą połowę czerwca i pierwszą połowę września, zaliczamy do tzw. średniego sezonu. Średni sezon to również ulubione przez wszystkich długie weekendy. W tym czasie ceny są już przystępniejsze. W pozostałej części roku, czyli w niskim sezonie, uzyskamy najniższe stawki. Po pomnożeniu ilości dni wynajmu przez ich ceny i zsumowaniu wszystkiego uzyskamy rezultat w postaci przychodu z wynajmu. Nie powinniśmy jednak zapomnieć o kosztach. Spróbujmy je policzyć: - opłaty do wspólnoty wraz z kosztami wszystkich mediów, prąd, telewizja kablowa i Internet, utrzymanie czystości środki, pralnia magiel), utrzymanie własnej strony internetowej (domena, serwer u pewnego dostawcy), reklamy w Internecie, prowizje dla pośredników (np. Booking.com, Airbnb, Expedia). Nie uwzględniliśmy sprzątania apartamentu – ale to najczęściej w cenniku doliczamy wynajmującym do rachunku. Nie powinniśmy zapominać również o podatku – 8,5% podatku ryczałtowego skalkulowane od sumy przychodów pomniejsza nasz zysk. W naszej kalkulacji nie mamy jeszcze ceny naszego uczestnictwa. Poświęcimy nasz czas - np. przy odpowiadaniu na e-maile i rozmowach telefonicznych w sprawie najmu, przy wydawaniu kluczy i odbieraniu apartamentu po wynajmie, przy nadzorowaniu sprzątania i drobnych naprawach, przy własnych przedsięwzięciach marketingowych w Internecie. Jest to duży nakład pracy. Nie uwzględniliśmy też wydatków na remonty, które w takim lokalu musimy dokonywać dużo częściej niż w mieszkaniu, w którym sami mieszkamy.

Czas na resume. Pięć do sześciu procent rentowności po podatku – podobnie, jak na lokacie bankowej. Jeśli więc nie następuje wzrost ceny mieszkań, to apartamenty w Ustce na wynajem mogą być rentowną inwestycją tylko wtedy, gdy uda się nam przedłużyć ilość dni ich wynajmu ponad 100-105 nocy, które policzyłam w kalkulacji, lub uzyskamy lepszą średnią cenę wynajmu.

Bardzo Państwu życzę obydwu efektów na raz. Wynajmuję apartamenty już od kilku lat (linki w tym artykule kierują Państwa do strony internetowej STUDIO - Apartamenty Ustka, która opisuje wynajmowane przeze mnie dwa apartamenty w Ustce). Z tego powodu mam świadomość, że osiągnięcie zysku większego niż na lokacie bankowej nie jest łatwe.

Właścicielka apartamentów  STUDIO w Ustce.